Nel cuore del quartiere Porta Nuova a Milano – uno dei più ambiziosi progetti di rigenerazione urbana in Europa – sorge Pirelli 35, un complesso architettonico che da simbolo dell’espansione direzionale milanese degli anni Sessanta è diventato un benchmark di efficienza, innovazione e sostenibilità. Inaugurato nel 1965 come sede di Stipel – società che pochi anni dopo si trasforma in Telecom Italia – l’edificio di via Gianbattista Pirelli 35 ha mantenuto fino al 2018 la sua funzione originaria. A quell’anno risale l’acquisizione da parte di Coima Sgr, realtà di primo piano nell’investimento e gestione di patrimoni immobiliari con focus Esg, che ha dato avvio a un intervento di restyling integrale, volto a conciliare conservazione, innovazione tecnologica e impatto sociale.
Percorso di selezione e concept progettuale
Nel 2019 Coima ha lanciato un concorso internazionale di architettura per individuare la miglior proposta di rigenerazione dell’immobile: obiettivo principale era trasformare l’edificio da blocco chiuso e monolitico in spazio permeabile e connesso al contesto urbano, pur preservando l’identità storica e l’involucro strutturale. Il confronto ha premiato la sinergia fra Snøhetta, studio norvegese celebre per progetti di grande respiro paesaggistico, e Park Associati, firma milanese specializzata in retrofit.
Il concept che ne è derivato prevede la rimozione dell’ala centrale per accogliere un volume sospeso che sovrasta una nuova corte pubblica, un gesto architettonico deciso che apre l’edificio alla città e ne migliora la fruibilità. La nuova corte, chiave di volta del progetto, crea un continuum visivo e funzionale tra la Biblioteca degli alberi Milano (Bam), via Bordoni e gli spazi pubblici adiacenti, trasformando l’ex sede Telecom in un vero e proprio hub di connessioni. Il rivestimento esterno è stato ridisegnato con facciate a doppia pelle vetro metallo, caratterizzate da lame orientabili che fungono da brise soleil e by pass di ventilazione naturale, riducendo l’apporto solare e migliorando il comfort termico estivo.
Conservazione strutturale e riduzione dell’impatto
Il cuore tecnico dell’intervento è rappresentato dalla scelta di preservare l’involucro e le strutture portanti esistenti, limitando le demolizioni al solo indispensabile. Questa strategia, nota come conservazione dell’“embodied carbon”, ha consentito di abbattere le emissioni di CO2 generate dal cantiere di oltre il 60% rispetto a un rifacimento ex-novo.
Durante la fase di rimozione controllata, i solai in calcestruzzo armato sono stati sottoposti a interventi di rinforzo con fibre di carbonio e mattoni in resina epossidica, mentre i pilastri portanti sono stati incamiciati con profili in acciaio ad alta resistenza. L’adozione di modelli Bim (Building information modeling) ha garantito il controllo puntuale di ogni fase: dalla digitalizzazione delle strutture esistenti alla simulazione delle sollecitazioni, fino alla gestione del cronoprogramma. Il coordinamento fra le discipline ingegneristiche e architettoniche è stato gestito tramite Common data environment (Cde), riducendo gli errori di interferenza fra impianti e strutture.
Integrazione impiantistica e smart
La colonna portante impiantistica di Pirelli 35 è Desigo CC – piattaforma Bms di Siemens Smart Infrastructure – che integra sistemi Hvac, lighting control, antincendio Sinteso/Cerberus Pro, sicurezza (video sorveglianza Siveillance, controllo accessi SiPass) e monitoraggio energetico. Grazie a oltre 2.500 punti di misura distribuiti nell’edificio, vengono raccolti in tempo reale dati su parametri ambientali quali temperatura, umidità, CO2, Composti organici volatili (Cov), luminosità e occupazione degli spazi. L’architettura di controllo prevede una Master Control Room presso la centrale gestita da COIMA REM, che supervisiona le performance energetiche e di sicurezza 24/7.
Algoritmi di intelligenza artificiale implementati sul Desigo CC processano i dati storici per applicare logiche di predictive maintenance: il sistema, ad esempio, prevede la sostituzione di componenti Hvac o bruciatori prima che si verifichino guasti, ottimizzando costi di manutenzione e downtime. Dal punto di vista elettrico, un trasformatore MV Simosec alimenta 59 quadri LV ALPHA con dispositivi Sentron di monitoraggio e protezione. L’infrastruttura è completata da UPS in configurazione N+1 per garantire continuità operativa agli apparati critici del BMS e delle sale server.
Fotovoltaico e gestione dell’energia
Una pensilina fotovoltaica alimenta una pompa di calore acqua-acqua e, in combinata con sistemi smart per il monitoraggio energetico, viene così ridotto l’impatto ambientale. I moduli fotovoltaici bifacciali infatti producono oltre 300 kWh/anno, con un risparmio in termini di emissioni di CO2 pari a 2.000 tonnellate. L’energia auto prodotta è gestita in tempo reale dalla piattaforma, che ne ottimizza l’uso interno e il compenso con la rete nei momenti di surplus. Il sistema di energy storage permette inoltre di bilanciare i picchi di richiesta e di partecipare a servizi di grid balancing.
Gli indicatori di performance energetica (Energy use intensity – Eui) sono costantemente confrontati con i parametri di progetto: l’obiettivo, raggiunto a consuntivo, è un Eui inferiore a 80 kWh/m2 anno, pari a una riduzione del 60% rispetto al benchmark di mercato. L’utilizzo delle energie rinnovabili e pari al 65%.
Il confort indoor
L’approccio architettonico e impiantistico è finalizzato a massimizzare la qualità del comfort indoor. Le facciate a tripla pelle vetro vetro metallo e la stratigrafia isolante garantiscono un’inerzia termica elevata e un elevato livello di isolamento acustico (RW ≥ 50 dB). I sensori di Cov monitorano le emissioni di composti organici volatili derivanti da mobili e finiture, mentre i diffusori ad anello perimetrali assicurano una ventilazione naturale assistita, riducendo l’uso delle macchine durante la mezza stagione.
La certificazione WELL® Gold è stata ottenuta attraverso il controllo puntuale dei parametri di luce naturale (Daylighting, UGR<19), della qualità dell’aria (filtri HEPA H13 e carbon filters) e dell’acustica (RT < 0,6 s nelle sale riunioni). A supporto, un’App mobile proprietaria permette agli occupanti di interagire con il Bms: segnalare malfunzionamenti, regolare set-point individuali e prenotare postazioni flessibili.
- LEED® Platinum: sistema di verifica USGBC basato su strategie di progettazione passiva, gestione idrica (Water Use Reduction >40 %) e utilizzo di materiali a emissioni ridotte;
- WiredScore® Platinum: certificazione internazionale per connettività digitale, basata su ridondanza dei collegamenti e infrastrutture in fibra ottica; • Cradle to Cradle Supply Chain: valutazione della sostenibilità dei materiali, incluse biogenic carbon content e riciclabilità;
- nZEB e Energy Performance Certificate (EPC): valori di consumo quasi azzerati, in linea con la direttiva europea Epbd:
- WELL® Gold: conferma dell’attenzione al benessere fisico e psicologico degli occupanti. La fase di commissioning e performance testing, durata sei mesi, ha previsto protocolli simulative energetiche e Indoor air quality (Iaq) testing, coordinati da un team indipendente di commissioning authority accreditato.
Aspetti finanziari e modello di investimento
Pirelli 35 è parte del portafoglio di Coima Opportunity Fund II, fondo istituito nel 2016 con un target return IRR di 12% e focalizzato su asset terziari in logica di sviluppo e valorizzazione. L’investimento iniziale, pari a circa 100 M€, ha incluso l’acquisizione, la progettazione, i lavori di restyling e il commissioning tecnologico. La struttura di finanziamento ha previsto un mix di equity (40%) e debito senior (60%), con leva finanziaria contenuta in linea con le best practice Esg di sostenibilità finanziaria.
La strategia prevede un hold period di 8–10 anni, con uscita programmata tramite rifinanziamento o vendita a investitori core plus, una volta stabilizzato l’occupancy superiore al 90% e realizzata la crescita del Net operating income (Noi) attraverso l’indicizzazione degli affitti e la condivisione di risparmi energetici.
Impatto socioeconomico e prospettive
Il cantiere, avviato nel 2021, ha mobilitato oltre 1.500 addetti tra tecnici, operai specializzati e subfornitori locali, generando un valore della produzione stimato in 45 M€. L’occupancy rate all’avvio del 2024 ha superato il 60%, con Hitachi Zosen Inova come capofila e numerose società internazionali dei settori finance, media, fashion e IT. A regime, Pirelli 35 ospiterà più di 4mila lavoratori, diventando un catalizzatore di economia urbana e offerta di servizi, in coerenza con gli obiettivi di rigenerazione del Distretto Porta Nuova.
Torre Unicredit, punto di riferimento del nuovo skyline
Qui il retrofit ha riguardato principalmente il ridisegno degli spazi interni per convertirli da uso esclusivamente direzionale a mixed use, con l’introduzione di aree retail e servizi. A differenza di Pirelli 35, l’intervento ha previsto un ampliamento volumetrico di 10.000 m2, aumentando l’impronta carbonica iniziale, ma garantendo un forte valore aggiunto commerciale. La sostenibilità è stata perseguita con un involucro di ultima generazione e una nuova caldaia a condensazione, riducendo i consumi del 40% rispetto al baseline pre-restyling.
Complesso Porta Nuova Varesine (Varesine 8 & 10)
Progetto di riqualificazione di due edifici anni Ottanta, dove l’approccio ha privilegiato un retrofit leggero, con interventi non invasivi su facciate e impianti. Le opere sono state caratterizzate da un basso investimento (circa 20 M€) e tempi rapidi di realizzazione (12 mesi), ma con risultati inferiori in termini di performance energetica (riduzione media del 30% dei consumi).
Ex Ansaldo (via Bergognone)
Trasformazione da area industriale dismessa a campus per aziende creative e start up. Seppur non direttamente comparabile per tipologia d’uso, questo progetto mette in luce la potenza di un approccio mix use e di spazi flessibili. La parte impiantistica ha sfruttato pompe di calore aria acqua e accumuli termici, raggiungendo una riduzione dei consumi di circa il 55%. Tuttavia, l’assenza di un Bms centralizzato sofisticato e di sensori avanzati penalizza il controllo in tempo reale. Pirelli 35 si distingue insomma per la profondità dell’intervento strutturale, l’integrazione di una piattaforma smart di livello enterprise e l’ottenimento simultaneo di certificazioni di massimo livello ambientale, energetico e di benessere. Rispetto agli altri casi analizzati, il progetto ha investito circa 80 M€ in più per le tecnologie di monitoring e analisi predittiva, conseguendo risparmi energetici medi del 60% e un Roi più robusto a lungo termine.
