Nel ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare a superare da una volta e mezzo a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Nonostante questo impatto economico, il mercato immobiliare tende ancora a concentrarsi prevalentemente sul valore di acquisto, trascurando una componente che incide in modo diretto sulla redditività e sulla qualità a lungo termine dell’asset.
Questo scenario è particolarmente rilevante in Italia, dove oltre il 60% degli edifici è stato realizzato prima del 1976. Inoltre, secondo i dati della Commissione Europea, più dell’80% degli immobili che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi. La gestione si concentra quindi inevitabilmente sul patrimonio esistente lungo l’intero ciclo di vita.
In questo contesto opera Fervo, realtà italiana attiva nella gestione tecnica ed efficiente di infrastrutture e parchi immobiliari, che propone un approccio integrato orientato alla valorizzazione nel lungo periodo.
Un patrimonio da efficientare
In Italia una parte significativa del patrimonio immobiliare non residenziale si colloca nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% degli edifici rientra infatti nelle classi F e G, secondo le più recenti elaborazioni sui dati APE. Si tratta di un parco immobiliare spesso datato, caratterizzato da impianti obsoleti e da una gestione prevalentemente reattiva, su cui si concentra la principale necessità di intervento.
I modelli di gestione evoluta, basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT, consentono di migliorare il controllo degli asset e anticipare le criticità strutturali. L’adozione della manutenzione predittiva può ridurre di un terzo gli interventi non pianificati, mentre i progetti di efficientamento energetico generano risparmi compresi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, l’applicazione di queste soluzioni può portare a una riduzione dei costi operativi nell’ordine del 20%-30%, con ritorni sull’investimento visibili nel medio periodo.
Il peso dei costi operativi nel ciclo di vita immobiliare
Se analizzati su base annua, i costi di gestione possono apparire contenuti, attestandosi mediamente tra il 2% e il 4% del valore complessivo dell’immobile. Di questa percentuale, la quota principale è rappresentata dai consumi energetici (circa 1%-3%), seguita dalla manutenzione tecnica (circa 0,5%-1%), mentre la parte restante riguarda la gestione amministrativa e i servizi addizionali.
Tuttavia, se si considera un ciclo di vita medio di circa 30 anni, i costi operativi assumono un peso progressivamente dominante, fino a superare l’investimento iniziale di costruzione. Questo dinamismo si verifica soprattutto nel patrimonio esistente destinato a rimanere in uso per lungo tempo. Nelle valutazioni di mercato tradizionali, tali flussi di spesa restano spesso marginali, con il risultato che il prezzo degli asset riflette solo parzialmente la reale capacità di generare valore nel tempo.
Digitalizzazione e continuità
In un contesto in cui il patrimonio immobiliare esistente rimarrà attivo per decenni, la continuità della gestione diventa un fattore strategico fondamentale. Gli immobili attraversano frequenti cambi di proprietà, modifiche della destinazione d’uso e variazioni nella gestione operativa, con il rischio di disperdere le strategie di efficientamento avviate.
L’esperienza di Fervo, che gestisce annualmente oltre 2,5 milioni di metri quadrati, dimostra che l’efficientamento non è un intervento isolato, ma un processo continuo. La conoscenza progressiva degli asset permette di creare un patrimonio informativo onnicomprensivo che include lo storico tecnico e i dati di utilizzo dell’edificio, indipendentemente dai passaggi di proprietà. Questo approccio riduce gli interventi non pianificati del 10%-20%, rendendo i costi operativi più prevedibili.
Rocco Ruggiero, COO di Fervo, evidenzia che la sfida principale risiede nel gestire l’esistente attraverso soluzioni IoT plug-and-play capaci di raccogliere dati anche da edifici storici per pianificare la manutenzione. Il CEO Alessandro Belloni sottolinea inoltre come la gestione non sia più una funzione accessoria ma una leva strategica d’investimento, in grado di proteggere e accrescere il valore dell’immobile nel tempo, garantendo una relazione stabile lungo tutto il suo ciclo di vita.
