L’art. 1575 cod.civ. dispone che il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione. In relazione al primo punto della disposizione richiamata, è intervenuta di recente, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11353 del 26 maggio 2014, statuendo che il locatore, prima della consegna, è tenuto ad eseguire “i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento per i danni derivanti dai vizi della cosa locata, il locatore, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa”. La fattispecie in esame ha ad oggetto un appartamento affittato da tre studentesse universitarie, che solo dopo la stipula del contratto, a seguito di verifica tecnica, realizzavano che la caldaia dell’impianto di riscaldamento doveva essere sostituita, in quanto non a norma. Le conduttrici sollecitavano quindi il locatore ad intervenire e in mancanza, decidevano previa comunicazione, di intervenire a loro spese, facendo seguire una richiesta di rimborso. Instauratasi la causa, il Tribunale di Firenze, in primo grado, condannava i proprietari dell’immobile a risarcire a ciascuna studentessa, la somma di Euro 420; decisione confermata in Appello. Più precisamente, tra le motivazioni alla base della decisione del Tribunale, vi era che “le ricorrenti avevano agito per ottenere il risarcimento del danno loro causato dall’inadempimento dei locatori rispetto all’obbligo di mantenere la cosa nello stato locativo iniziale; 2) essendo presente la caldaia all’inizio della locazione, rilevava effettivamente tale obbligo manutentivo; 3) in base all’art. 3 del contratto solo la manutenzione ordinaria competeva alla parte conduttrice; 4) la sostituzione della caldaia costituiva manutenzione straordinaria, in quanto imprevedibile e anormale; 5) risultava la preventiva informazione nei riguardi dei locatori (di cui all’art. 1577c.c.) circa la sostituzione in parola”. A seguito delle pronunce di merito, i proprietari presentavano ricorso, adducendo anche di avere ignorato senza colpa l’esistenza del vizio in questione, mancando delle conoscenze tecniche necessarie per poter rendersene conto. Condividendo la posizione espressa dai giudici nei due gradi precedenti, la Suprema Corte ha chiarito che “qualora il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento per i danni derivanti dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di avere ignorato i vizi senza colpa (Cass. 17 maggio 2010, n. 11969). È stato precisato dalla giurisprudenza di legittimità che in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall’art. 1578 c.c., mentre ai fini dell’esercitazione delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo, di cui al primo comma della suddetta norma, il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell’ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all’eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa ignorato i vizi stessi (Cass. 26 aprile 2010, n. 9910). La Corte di merito ha correttamente applicato al caso all’esame i principi sopra riportati che vanno ribaditi in questa sede, evidenziandosi che nella specie non risulta sia stata offerta la prova liberatori che l’art. 1378, secondo comma c.c. pone a carico della parte locatrice”.
Silvia Ceruti
