La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6735 del 2020 ha affermato il principio secondo cui il proprietario di un’unità immobiliare è responsabile per gli apparati presenti nell’unità abitativa di proprietà seppur collegata all’impianto condominiale, di conseguenza in caso di malfunzionamento ne deve curare la manutenzione e provvedere alle dovute riparazioni. Afferma infatti la sentenza in esame che: “la presunzione di proprietà comune dell’impianto di riscaldamento di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3,c.c., non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno ai componenti radianti che vengono installati nelle unità immobiliari di proprietà individuale, anche se collegati tramite tubi alla caldaia comune, sicché è il proprietario dell’appartamento che deve curarne la manutenzione”.
Alla luce del principio sopra riportato la sentenza ivi menzionata continua ritenendo sostanzialmente che il malfunzionamento degli apparati privati (collegati all’impianto condominiale) non giustifica una revisione e/o riduzione della ripartizione delle spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato, nello specifico precisa che: “a smentire, in ogni modo, la decisività della questione dell’incidenza sulle tabelle millesimali del mancato funzionamento di un calorifero nella proprietà, basta la considerazione che, poiché l’approvazione della tabella millesimale (di contenuto non convenzionale) deve determinare quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, sulla base di un’obiettiva congruenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito, la semplice circostanza che uno dei caloriferi dell’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi calore non può giustificare una incidenza sull’obbligo del condomino di contribuire alle spese di esercizio dell’impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica”.
