Saranno i giudici dell’Appello a dover stabilire se la piscina costruita su un’area non edificata è stata fatta nel rispetto del regolamento condominiale, che prevede che “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino”.
Così ha infatti, stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 822 del 30 aprile 2015, che ha rinviato la causa ai giudici di secondo grado che dovranno decidere se la piscina in questione costituisce un manufatto “compatibile” con il concetto di giardino e, quindi, consentito dal regolamento condominiale.
La fattispecie oggetto del provvedimento è relativa al titolare di un hotel in un edificio in condominio che aveva realizzato una piscina con sauna e spogliatoio su un lotto scoperto, divenuta pertinenza dell’albergo. Gli altri condomini agivano in giudizio chiedendo la rimozione del manufatto, poiché realizzato in violazione della clausola del regolamento condominiale datato 1952. Clausola secondo la quale “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollaio, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”. In primo grado, il tribunale rigettava la domanda qualificando la disposizione del regolamento come una “servitù reciproca di non edificare” a carico di tutti i condomini ma poiché erano decorsi oltre 20 anni dalla costruzione della piscina, la servitù si era estinta e, dunque, la piscina doveva considerarsi perfettamente legittima. Diversamente in secondo grado la sentenze, affermava l’illegittimità della piscina, in quanto non servitù e non soggetta a termini di prescrizione. Inoltre secondo i giudici dell’Appello “la realizzazione della piscina non era in alcun modo riconducibile alla indicazione prevista nel regolamento volta a mantenere il terreno a giardino da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fioriere”. Posizione quest’ultima non condivisa dalla Suprema Corte nella cui sentenza si precisa che se è vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, per risolvere il caso è necessario verificare in concreto le caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce. Ossia bisogna valutare se nel caso concreto e quindi in base alle caratteristiche dell’area, la piscina sia o meno compatibile con la destinazione a giardino.
Silvia Ceruti
