Con la sentenza riportata, si riflette su quali sono i confini tra proprietà comune e privata relativamente alle infiltrazioni condominiali
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25442 del 2025 ha ribadito il principio secondo cui: “Ai sensi dell’art. 1117, comma primo, n. 3 c.c., nel testo in vigore prima della modifica di cui all’art. 1 della L. 220/2012, sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulti dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli impianti idrici e fognari fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.
La presunzione di proprietà comune ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi, invece, a quella parte dell’impianto di scarico ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva. Del loro non perfetto funzionamento e dei danni provocati alle proprietà sottostanti rispondono i condomini e non il Condominio, non essendo le infiltrazioni provocate da una parte comune di cui quest’ultimo possa essere considerato custode ai sensi dell’art. 2051 c.c..”.
Il principio trae origine da una controversia in cui il giudice di secondo grado, riformando la decisione del tribunale, aveva respinto la domanda di risarcimento proposta da una condomina nei confronti della proprietaria dell’appartamento sovrastante, in relazione a ripetute infiltrazioni d’acqua.
Nel giudizio di primo grado, la convenuta aveva chiamato in causa il condominio, ritenendolo corresponsabile delle spese di riparazione. Il tribunale aveva condannato esclusivamente la proprietaria dell’appartamento, mentre la corte d’appello, erroneamente, aveva esteso la condanna anche al condominio, ritenendolo responsabile dei danni.
La pronuncia conferma dunque che, in materia di infiltrazioni, la corretta individuazione del confine tra beni comuni e proprietà esclusiva è decisiva per stabilire la responsabilità risarcitoria.
